住宅将再无底商 光华春天构筑社区商业范本

经过多年发展的社区商业在成都已相当成熟，是整个城市经济肌体中极为重要的组成部分。随着近年来成都常住人口的不断增长，其年均增速已接近北京、上海曾经的峰值，人口红利在推动城市高速发展的同时，也对城市承载力提出了更高的要求，在成都“东进、南拓、西控、北改、中优”的十字方针下，社区商业其实又一次站在了风口之上。

近日，成都发布城市规划管理技术新规，10月11日起，住宅将彻底与商业分开，社区底商这一形态将不复存在；业内专家表示，新建独立的商业街会增加开发成本，而这些成本也势必会转嫁到投资者身上；跟今年大热的绝版LOFT一样，社区底商无疑成为了投资客们追逐又一的稀缺品。

住宅限购，风口转向社区商业

据中成房业9月报告显示，包括近郊在内住宅同比去年9月的成交均价都有不同增幅，而商铺的成交均价同比去年9月，则涨跌互现，在天府新区涨71.7%的同时，温江区同比下跌了6.0%。专家认为，商铺价格变化不大有一定的历史原因，但价格倒挂预示市场出现了偏差，不过对于投资商业来说应该是好事，长远来看具有更大的升值空间，抄底社区商业现在正当时。

住宅各区9月量价（中成房业）

商铺各区9月量价（中成房业）

中国的社区商业还处在快速增长期。国外经验表明，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40％左右，有的甚至占到60％。但在中国，即使在社区商业发达的一线城市上海，社区商业也仅占社会商业支出总额的30％左右。据国家有关统计显示，未来10年，我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3，具有巨大的发展潜力和空间。

社区商业优势关键在“人”

相比体量大、业态全的盒子商业，社区商业固然有一些劣势，但胜在抓住了“人”，因为“人”才是商业消费的主体。

社区商业有着盒子商业不具备的稳定客源，而且是高频次消费。每个人、每个家庭永远离不开“柴米油盐”，居家无小事，只有能在家门口就完成这些与生活息息相关的“小事”，这个城市的商业肌体才可能是健康的。专家表示，从成都近年拍地就能看出，政府在新出让的土地中都有一定的商业配比，社区商业重在完成商业的“最后一公里”。

对聪明的投资客来说，投资社区商业，可按揭可贷款，首付一定比例即可购得，压力小、性价比高。且社区商业作为一个相对稳定的投资产品，无论是自营或出租，还是等待升值，都具有显著的市场优势：随着社区的交付和业主的入住，社区商业会不断的成长，人气的积累，租金也会不断提高，让投资者每年享受到越来越可观的现金流，令投资者在资金的使用上更加灵活。

城西商圈发展：城市向西，光华新城构筑城西中心

如果把城市比作一个人，商业就像是人的经脉。早几年，在光华一段的鹏瑞利商圈未形成时，光华新城与主城区是割裂的，商气、人气很难传导。随着鹏瑞利商圈的形成，特别是地铁4号线的开通，成都向西的经脉才真正打通。

自三环沿光华大道向西，是城市西进的主方向，而谁将承担起城西新中心的重任呢？鹏瑞利商圈？非遗商圈？还是光华新城？专家分析认为，渐成气候的鹏瑞利商圈离主城太近，商铺的溢价空间不大，且区域内少有新地供应，商圈的成长空间受限；非遗，单独一个，且本身经营受节庆影响就大，只能被视为一个商业节点，无法承担西中心的重任。

光华新城，本就是温江主城的中心，有商气，有人气，有底蕴。目前常住人口约50万，按规划，到2020年,温江人口数量将达到120万；而且区域内大型商业规划了上百万方，其体量是鹏瑞利的数倍，比如已呈现的珠江国际广场，还有已完工的新光三越百货等。在政府十字方针在重塑城市经济的新方向，处在“西控”、“中优”双重位置的光华新城无疑是最合适的“西中心”。

作为蓝润第一个呈现的社区商业项目，光华春天的“润道·金榜街”正处在光华新城最核心的居住板块之上，升值潜力可观。

光华新城，西中心商业聚宝盆

优质人群聚集

光华新城居住小区众多，除3496户的光华春天外，仁和春天、 西班牙森林 (楼盘详情 图库) 、千禧河畔等项目规划了近3万住户，人口密度大，且多以改善居住为主，业主多为35-50岁的中青年高端客户，消费能力高，为商业发展提供了持续稳定的高端资源；而且区域目前尚处于人口导入期，红利还没有完全显现，虽有一定的社区商业，但业态杂乱，业主吃个饭都要开车出去；目前“润道·金榜街”二楼的商铺价格也就1.5万元/㎡起，这个价格仅跟区域内某些住宅价格持平，溢价空间巨大。

轨道交通引客流

成都地铁4号线、成温邛高速、光华大道，以及将直通成都主城区的花都大道，将为片区源源不断输送高消费客流。光华春天的“润道·金榜街”与4号线凤凰大街站仅1.5公里，近享地铁红利。光华新城还是川西旅游环线上的黄金节点，每年数千万游客的往返，就像是一个吸金的聚宝盆，在区政府大力发展全域旅游的新格局下，商业价值持续看涨。

高端商务需求大

国际著名酒店集团的选址非常严苛，每一次布局，必是城市未来发展的方向，或是一个区域的中心；成都有四个皇冠假日酒店，其中一个就在光华春天以南的500米，这也是温江唯一的国际品牌酒店——温江皇冠假日酒店。成都的西中心，自然也是商务的西中心，皇冠假日酒店每年高端商务接待的人次可达十余万人次，他们也将是商街最重要、最优质的客源。

为教育资源定制

光华春天的商业之所以取名“润道·金榜街”，源于一街之隔的成都市实验外国语学校，这是我省质量最高的外国语学校之一，也是四川连续两届（2015、2017年）上榜“全国百强中学”的中学之一。这个总占地248亩的新校区建成后，将有近5000师生在校学习和生活；如此优质的教育资源，不光会聚集数量庞大的家长，更将吸附全龄段的教育培训产业的进驻，这些不光是商街的商户，更会是餐饮、商超的“刚需”消费者。

蓝润重塑社区商业价值

早期，即20世纪80年代以前，中国实行计划经济，当时国家通过农村或公社的商品配送点对居民的产品进行计划分配派发,商品配送点成为最初的社区商业雏形，开启社区商业1.0时代。

中期，高速城镇化加快了社区商业发展。住宅的快速开发加速了配套商业的发展。此时，该阶段的社区商业多为居住区商业，形式以街铺及基本生活服务类为主，社区属性较弱，商业属性较强，到达社区商业2.0时代。

随着城市建设的不断发展，社区商业也呈现出新的变化，旧有的零散商业和百货类商业被不断的推陈出新、各施奇招的主题商业街抢占了风头。

被称为3.0版主题商街之所以不同于以往，是更加注重消费者的“体验”，商街在场景化、体验感上下了功夫，这不光是为了吸引人流，更重要的是培育客户的忠诚度，留住回头客才是主题商街可持续发展的根本。 以教育萌宠为主题的“润道·金榜街”，正是蓝润集团倾力打造的3.0版街区商业。

蓝润在推出“润道·金榜街”之前，进行了极为详尽的市场调研，了解周边人口结构组成、消费水平以及相关商业配套设施，有针对性的做出了差异化的品牌调整。据悉，为了更好的运营管理，蓝润自持了约30%的“润道·金榜街”，将定制化的引进相当比例的亲子业态，包括亲子教育、亲子娱乐、亲子零售等，充分迎合了周边消费者个性化的需求；此外，还将引进业主日常所需的生活配套、特色餐饮。

作为成都商业巨擎的蓝润集团，在成都全域布局有7大商业综合体项目，和10余个社区商业项目。显然，光华春天只是蓝润社区商业的一次试水，以“中国社区商业价值发掘践行者”为己任的蓝润，是想将社区商业打造出特色，强化社区商业的辐射范围和客群。

无论是从城市价值、还是商业地段、或是开发商的品牌实力来看，光华春天都具有无可替代的投资价值。

蓝润光华春天 (楼盘详情 图库 网友点评) |润道·金榜街，3号楼金铺清栋中，建筑面积区间约30-400平，首付39万起。

地址：成都市温江区凤凰北大街与江宁路交汇处，地铁四号线凤凰大街站C1出口约1500米

投资电话：4008195555转657149