投资专家揭秘：为何密集成长型商业街区受投资者追捧？

成都市规划局10月13日发布的《成都市城市规划管理技术规定（2017）》，涉及了多项住宅、商业产品。比如不再有“住宅+底商”，只能有独立于住宅的独栋商业；比如商业物业的飘窗、阳台不再算赠送，全部计入套内面积等。

“住宅与商业彻底分离，可以有效解决小区居住功能与商业功能混杂带来的隐忧。”业内人士在肯定新规的同时，也表示可能会增加业主的购物成本。但无论如何，新规的施行让住宅底商成为市场绝版，恰如LOFT产品今年的热销，住宅底商这次也算是搭上了政策的顺风车。

据中成房业最新的9月报显示，前三季度商业物业销售总量达155万㎡，已与去年全年157万㎡持平。在政策不断加码、住宅价格高企、政府严打住宅违规销售的当下，商业投资无疑迎来了最黄金的买点，加上最近开发商普遍加大了商业的供应，优惠力度不低，专家预测第四季度必将迎来商业销售的爆发，超过2012年208万㎡的历史纪录已是大概率的事情。

商业竞争激烈|地段论不再万灵

资本的逐利性决定了它总会流向有机会、有利润的地方。成都跟国内绝大多数城市一样，投资渠道相对匮乏，在政策严控的大环境下，不限购、不限贷的商铺是风险较小、收益较稳的渠道之一，155万㎡的成交量就是资本选择的结果。

知名财经评论家、财经专栏作家叶檀日前也撰文称，商铺作为资产型物业，不受限购政策影响，投资灵活度高，伴随着中国消费升级，社区商铺、品牌开发商运营的商业具备较高的投资价值，是保卫财富的重要手段。

那么，在商业竞争激烈的成都该如何选择投资型商铺呢？

随着城市快速的扩张、商业竞争的加剧，李嘉诚的地段论也已不再万灵。包括在城南大源、金融城某些商业过度集中的区域，虽然地段、人流、消费力都有保障，但商家生存仍极为困难，经营举步维艰。业内专家分析认为，同质化的大型综合体如果缺乏有效的运营管理，往往只能影响所在区域的部分消费人群；加上电商带来的冲击和压力，以及综合体运营费用的持续上涨，这种商业模式正愈发低迷，一般投资者应谨慎选择。

事实上，今年上半年的商业销售占比中，商铺成交达79.7万㎡（数据自吉信行半年报），目前市场上推出商铺的开发商不下20家，包括蓝润、恒大、龙湖、融创、绿地、保利等大牌开发商，业内甚至称“商铺市场将在2017年迎来的大逆转”；商铺的强势崛起，真正让中小投资者找到了商业投资新的目标。

专家支招|密集成长型商铺走俏

业内专家在分析了上半年众多热销的社区商铺后，总结得出一个结论，密集成长型商业街将是高库存压力下商业投资的新风口。

什么是密集成长型商业街？专家给出了以下五大特征：

1、有政府政策规划扶持；如“西控”下的温江，将更重视生态保持，城市配套建设会不断加速，区域宜居指数将大涨；以“西中心”光华新城为例，未来高品质小区的交付将大幅提升区域的入住率，常住人口的增多、高质素的人群的聚集，势必带来高的消费需求；

2、区域内有公共设施配套；以商铺所在半径3公里为范围，周边至少要有一家大型的公共设施配套，如酒店、学校、地铁等；便捷的交通路网会带来大量的流动人口，五星级酒店则可带动区域高端商务需求，而优质的教育资源更会吸引有学子的中产家庭青睐，这都是潜在的刚性消费群体；

3、区域内人口必须具备成长性；商铺覆盖的固定住户不得少于3000户，可形成刚性、稳定、高频次的消费需求；另外，商铺3公里半径内的其它成熟的小区不得超过3个，人口的逐渐流入是商铺高成长性的基础；

4、必须有统一的运营管理；商街最忌讳的就是自然生长，城南就有诸多的失败案例，统一的打造、定位，业态的规划、分区，是商街做出的特色的关键；

5、必须有强大的实力支撑；有无大品牌开发商支撑是商街成功的关键，一是大开发商有丰富的运营经验，另外是要有雄厚的资金实力，可对商业运营持续性投入。

著名商业地产专家姜新国表示，商铺投资不应局限于眼前，应当把眼光放长远，特别对于中小投资者来说，成长型才是选择商铺最重要的考量指标；密集成长型商业街，就是目前最佳的投资选择。近期，位于光华新城的 蓝润光华春天 (楼盘详情 图库 网友点评) ，推出的商铺就颇受投资者热捧，是典型的密集成长型商业街。

润道·金榜街|光华春天领航成长型商铺

位于成都正西的温江，是“西控”、“中优”政策发展的重点区域，目前日渐成熟的光华新城是当之无愧的“西中心”；而作为领衔密集成长型商铺第一梯队的光华春天|润道·金榜街，是“西中心”目前惟一在售的高品质商街项目，引发了全城、甚至包括二级城市投资客的密切关注。

交通便利客流庞大

蓝润光华春天位于光华新城居住核心，有花都大道和光华大道两条与成都主城相连的主干道，花都大道更可与成都五环（绕城高速）和成温邛高速相连，未来更规划有BRT快线；另外，已经开通的地铁4号线凤凰大街站与光华春天相距仅1.5公里，俗话“地铁一响，黄金万两”说得不假，有机构统计数据显示，邻地铁商铺的租金普遍比一般商铺高出25%~40%。

地价飚涨商铺大热

9月19日，温江三宗土地拍卖，近光华春天的公平街道太极社区一块86亩土地拍出了10100元/平米的楼面价，创下温江土拍的天价，未来售价不可能低于15000元/平米，在业界惊叹温江地价破万的时候，温江商铺的价格却相对温柔，15000元/平米都可买下光华春天二楼的商铺；据悉，项目二楼商铺可通烟道，经营餐饮没有问题。从投资角度分析，限售的住宅，回报率比商铺差了不止一个档次。

区域常住人口红利初显

总占地近130亩的光华春天住宅有3496户，入住后上万业主日常的高频次消费就是一个庞大的数字；周边的小区规划近3万户，虽然也有社区底商，但缺乏统一的运营规划，业态杂乱，难以满足区域未来数十万户常住人口的日常消费；润道·金榜街的发售填补了区域日常消费的空白。

优质教育资源助力吸金

与项目一街之隔的，是占地248亩的成都市实验外国语学校，未来5000多学生、老师，以及随之而来的家长们，不仅是润道·金榜街教育业态最重要的客流，其日常的餐饮、生活消费，也将是一个庞大的数字。蓝润针对这一客群除引进了高品质的教育业态外，更有针对亲子的娱乐、零售业态。

一位刚购买了润道·金榜街的投资客表示，现在投资住宅门槛太高，三环内的项目不光单价惊人，更要求全款，而且变现时间太长，远不如投资一套具备成长空间的商铺划算；润道·金榜街二楼商铺才一万多起，总价比住宅低不说，更有客源保障，他看好商街未来。

五星酒店聚集高端需求

温江唯一国际品牌酒店——成都温江皇冠假日酒店，与项目同处凤凰北大街，距商街仅500余米，458间高品质客房，总面积逾1530平的宴会厅，年接待高端客人可达十余万人，他们也将是商街最重要的客源。

统一定位助力精准锁客

蓝润在规划商铺之初，就以强运营的姿态介入，统一的定位，保证了商街精准的锁定客户需求。光华春天|润道·金榜街共3.3万方，面积从9-325平米，既有社区底商，也有独栋商业和商街；在商街的规划上，近成都实验外国语学校的北侧，业态主打儿童教育主题，以培训、亲子、娱乐为主；位于项目中心位置的商街，以格调餐饮、健康美学、休闲社交业态为主；而位于项目南侧，近皇冠假日酒店的商铺，则以品质生活配套业态为主，满足边业主的一应生活所需；

蓝润商业版图力挺商街

目前，蓝润在成都的商业版图正不断的扩大，其位于主城区黄金商圈的七大商业体量达130万方，“西中心”居住核心的光华春天，不过是蓝润商业小露头角的一次试水。依托于未来蓝润集团强大的商业运营能力，光华春天|润道·金榜街的未来势必形成集聚效应，覆盖影响社区周边的近十万的消费群体，完全可以实现投资者“一铺养三代”的梦想。

蓝润光华春天|润道·金榜街，3号楼金铺清栋中，面积：30-400平，首付39万起。

地址：成都市温江区凤凰北大街与江宁路交汇处，地铁四号线凤凰大街站C1出口约1500米

投资电话：4008195555转657149